г. Геленджик, Краснодарский край

Находясь на стадии ввода МКД (многоквартирного жилого дома) в эксплуатацию, администрацией региона был инициирован судебный процесс о расторжении договора аренды земельного участка, на котором данный ОКС был построен.
МКД строился за счет средств дольщиков по 214-ФЗ.

Инвестору, который рассматривал выкуп данного проблемного актива, был необходим детальный анализ юридических рисков с ответом на титульный вопрос о возможности сохранения функционального назначения данного объекта.

По результатам проведенного анализа проектной документации и материалов судебного дела данный объект не был рекомендован к приобретению по следующим основаниям.

• Подтвержденные заключением строительно-технической экспертизы выводы о

о невозможности сохранения функционального назначения здания в качестве многоквартирного жилого дома по причине существенного нарушения градостроительных норм и норм пожарной безопасности, наиболее существенные из которых:
- несоответствие критерию максимальной высотности и количеству надземных этажей здания;
- несоответствие критерию минимальных отступов от границ участков общего пользования.

• Отсутствие правовых оснований для инициирования процедуры внесения изменений в ПЗЗ в части корректировки предельных параметров строительства в территориальную зону Ж-3, предусмотренных в п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по данному вопросу.

Обращаем внимание, что согласно ч. 7 с. 33 ГрК РФ со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.
Примечание: потенциально инвестор был готов рассмотреть обоснованную в подготовленном нами заключении возможность приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями на основании утвержденной проектной документации о реконструкции самовольной постройки (вводить в эксплуатацию предлагалось уже не МКД, а апарт-отель), однако непрозрачные условия предоставления земельного участка в собственность (аренду) для завершения данного инвестиционного проекта, делали невозможным корректный расчет нормы доходности проекта, создавая при этом риски новых судебных процессов.

Руководитель компании

Сохранение инвестиций. Недопущение попадания в инвест-портфель «мусорного» актива.

КЛИЕНТ:

Крупный инвестор в сектор жилого строительства

ДРУГИЕ ПРОЕКТЫ